编者按：上一期我们谈到“为什么选择投资波尔多酒庄？”，这一期，我们邀请到李莉娟小姐继续为我们深入地聊聊波尔多酒庄投资的话题：购买波尔多酒庄所应该知道的几大要点。

 　　葡萄庄园不仅仅是一栋漂亮的乡村别墅或是一座美丽的城堡，又或是四处飘逸着酒香的葡萄园，它更近似于一整套农业产品的商业运作。在您拥有和经营一家酒庄之前，您一定会需要听取很多有价值的意见。如果要聘请资讯师，那么请确保整个购买议案的过程中，他是您可以信赖和沟通的人。要注意那些向您索要咨询费用的经纪人，他们往往也会在交易成功后向经纪索要手续费。这些咨询师大多都是些想在此市场分一杯羹的小公司，并不具备专业知识和牌照。那些经验丰富的经纪人如果有一些相对保密但抢手的物业可能因为咨询师的存在而忌讳对买家公开。如果选择直接与经纪人合作，那么请确保让他们了解您的诚意，以便他们对您负责。但波尔多市场上专业葡萄园买卖的经纪人可说是屈指可数。

　　在波尔多，通常我们称这些葡萄园为酒庄。但是这并不意味着酒庄的资产里包括一座漂亮的城堡。举个例子来讲，在占地5000多公顷的圣达美龙产区里， 只有极少数酒庄拥有那些印刷册上的精美城堡。也许庄园内仅有一座非常普通的房子，但是不排除他们可能拥有独一无二的风土，产出的酒可能非比寻常。相反梅多克产区（左岸）的酒庄通常种植面积都比较大（大于50公顷），并且地质与右岸相比有很大的不同。梅多克较易吸引葡萄酒领域的资深专业人士，他们大多已经拥有成熟的分销网络，购买酒庄是为了配合商业方面的战略部署。右岸较大部分都是“两海之间”产区，位于多尔多涅河与加龙河之间（此名的来源是因这两条河都有像海一般的潮汐，因此这个产区被称作“两海之间”）。此产区被誉为法国的托斯卡纳——连绵起伏的山丘、风景如画的村庄、舒适惬意的生活和广阔无垠的葡萄海洋。

　　波尔多酒庄产业是巨大的，自从十四世纪就已凭借它在大西洋入海口的战略位置以及靠近国际航海贸易主要航道的地理位置抢占了优势，成为了一个全球重要商务交易中心之一。到了十九世纪，波尔多发展到了一个巅峰阶段，成为了欧洲贸易的中心。作为座落在此世界出口贸易核心的葡萄酒，在1875年的出口量就达到了150万公升（即便是在今天，其出口量也仅仅只是180万公升）。另外，波尔多是世界上最大的葡萄酒产区——拥有12万公顷的种植面积，8000多个酒庄和13000多个葡萄酒品牌，年收益高达146亿欧元。波尔多的酒庄和所生产的葡萄酒在世界上有着举足轻重的影响力。波尔多有关葡萄酒的基础建设也极为广泛，其专业性、科学性和周边产业在当今世界算是无与伦比的。

　　风土：“风土”一词并不单单指土壤或泥土。它所指的是由一系列因素相互影响所组成的一个概念 。其中，土壤只是众多因素之一，其中的化学成分、酸度以及矿物质含量都在考量范围之内。另外，土层、土地坡度以及朝向甚至排水性都要一一考虑。对于所处的地势是否为广阔无垠的平原、周围是否有遮挡、附近是否有树林（如果有，是什么类型的树木）；是否处在山谷中；是否靠近河流；风力是否有大的影响等等，都是“风土”这个概念的组成部分。从历史的角度来看，它是否曾是河床，表层土壤、心土和基岩各有多深；再从人为的角度来看，“酿酒师”这个词的概念也包含在了风土的广义中，如果是一个技术过硬有着丰富经验的酿酒师，他将分析并结合上述所有的有关“风土”的因素来选择并决定一个产区最适合种哪些葡萄品种。

　　葡萄品种：世界上很多葡萄酒产区一直以来都仅仅专注于使用单一葡萄品种来酿制葡萄酒。与这些产区不同，波尔多一直坚持混合酿制葡萄酒，即对来自同一个产区不同葡萄品种所压榨出来的汁，酿酒师将尝试对其按照不同比例进行混合，并对混合后的不同样品进行分析，最终得到一个最佳比例，而后依照这个比例来进行酿制与生产。相反，在加利福尼亚的纳帕谷产区，我们可经常见到100%的赤霞珠所酿制出来的葡萄酒或者100%梅乐的葡萄酒，而且这些葡萄品种本身已成为了他们品牌的象征。但是在波尔多，“波尔多”本身就是一个品牌，在绝大多数情况下，它就是混合酿造的代名词。在右岸，一种典型的混合酿造的比例为：60%的梅乐、30%的赤霞珠和10%的品丽珠。而在左岸，通常使用60%的赤霞珠，剩下的40%用品丽珠，有时也会加马尔贝克来调节及平衡。在混合酿制的过程中，需要大量的专业技术技能，通常，庄主和他的首席酿酒师还有其他酿酒师会对当年所采摘的每种葡萄品种进行研究分析，最后对混合比例达成一致的意见。他们在一起品尝葡萄酒与我们通常所说的“喝酒”是完全不同的概念。举例来讲，如果他们准备4到10年之后再喝这个酒的话，在葡萄收获那年的冬天就已需要通过品尝发酵后的葡萄汁来对其酸度、单宁、酒精度、丝滑度、矿物味以及香气等进行分析和预测。

　　种植密度：葡萄藤是适合承受在一定的生长环境里所带来的压力。种植密度越大，葡萄藤便越努力争抢资源，以至于它的根能延伸至土壤里10米多深。根越深，从这些根吸取营养的葡萄藤所生长出来的葡萄味道就越复杂越微妙。根的深度通常与这些藤的年龄成正比。另外，萄藤种植的越久，它所产的葡萄量就越少。这就是为什么庄主混合不同地块的葡萄压榨成葡萄汁进行酿造。来自年轻葡萄藤的葡萄带给葡萄酒果香及酒精度，但葡萄酒的复杂性、矿物味以及结构感通常来自那些生长在老藤上的葡萄。但是种得密集也有一个缺点——那就是成本。每一株葡萄在整个生长和收获的季节都需要倍受照料，正是出于这个原因，高密度植株是非常罕见的。圣达美隆、波美侯和久负盛名的梅多克法定这三个产区内是典型的植株的种植密度高。相对的， 他们的高种植密度也与葡萄酒的高价格也是相匹配的。

　　SAFER是什么？ SAFER是一个由私人部门投资组成的的一个准政府机构。它是一个主要负责不动产调整和乡村建设的公司（Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural）。他们监督审查任何超过2500平方米的农村土地的购买，并且可以选择按约定价格对土地进行购买。此类型的土地购买常见于对过往买卖中被遗忘的那些地块而进行重组。他们对土地买卖的审核通常需要两个月的时间，但是也有方法可将审核时间减低至一个月，但是需要支付300欧元的费用。每一个新的葡萄园拥有者都需获得开发利用土地的许可。如果您聘请SAFER这个组织作为您的调查员和您尽职调查的审核机构，他们可颁发农作许可，但需要另交费用。此费用可免除另一个交易印花税，但我们并不建议这种选择，因为SAFER并不能保证尽职调查的顺利完成以及另一些相对专业的工作的完成。

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　　佳士得拍卖行旗下葡萄酒部门与其房产部联合成立了“佳士得葡萄园（简称佳士得酒庄部）”（"Vineyards by Christie’s"）。李莉娟（Li Lijuan）小姐，在其法国波尔多的子公司Maxwell－Storrie－Baynes任职，负责亚洲投资商收购法国葡萄园的相关咨询服务。

　　李莉娟小姐毕业于法国波尔多INSEEC，获葡萄酒市场与管理硕士学位，在2013年被授予法国马耳他骑士团勋章。对本文有何看法，可通过电子邮件： lilijuan@maxwellstorriebaynes.com  与李莉娟进行探讨。

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